2014年07月11日

契約の前に(知っておこう)

 このブログでは、


 入 居 者 ・・・ 借り主、賃借人、店子、家を借りたいあなた のこと

 不動産屋 ・・・ 借り主(入居者)と貸し主(大家さん)を結びつけ(仲介)る、
                                            賃貸業者(賃貸仲介会社や賃貸管理会社) のこと   

 大家さん ・・・ 貸し主、賃貸人、オーナー のこと


 と呼んでいきます。

 これは、私が 他のサイトを参考にする際、読んでいて、「賃借人…、賃貸人…、」と、似た字面のため、パッと見で理解しづらいなー、と常々感じていたからです。

 そして、「借」「貸」を一文字 間違っただけで、真逆の意味になってしまうため、上記での統一を心掛けました。



 インターネットの書き込みでよく見掛けるのが、
『こんな費用を請求された! 欲ボケ大家! ふざけるな!』と
不動産屋” と “大家さん” を混同し、一緒くたにしてしまっている書き込みです。
(もちろん 不動産屋大家さん という場合もあります。)

 ここで考えておきたいのは、一部の悪徳不動産屋の台頭により、実は大家さん
被害者かもしれない可能性です。

 そこには大家さん自身が、経営の素人だったり、高齢者だったりで、不動産屋
丸投げしてしまっている背景があるのですが・・・。

 大家さんだって、不動産屋との契約時に、不動産屋の営業マンから「○○費用は初期費用として、入居者義務付けにしたほうがいい」と言われれば、自分にはデメリットはないので、素直にそういう条件を付けてしまうでしょう。

 不動産屋に言いくるめられ手数料を抜かれ、背景を知らない入居者からは欲ボケ扱いされ、挙句 入居者が埋まらなくなってしまう・・・、結局、大家さんが一番損をしてしまっている可能性があるのです。

 初期費用に関しては、不動産屋大家さんの許可を取っていればまだしも、勝手に設定している場合もあるので、「これは大家さんが必要と言ってるんですか?」と、確認することも大切になってきます。

 大家さんも必要だと考えた末に、入居条件としている要求ならば、「契約の自由」の原則(基本的人権を侵すとか、社会的に許されない範疇でなければ、お互いが合意すれば何ら問題はない)として、初期費用や賃貸借契約書に入れてきているので、
このブログを読んでいただき、根気よく交渉するか、管理費の一種だと諦めるしかありませんが・・・。



 要は各種請求は「誰がしているのか」がポイントになってきます。

  請求項目のそれぞれを

   @大家さん が出している賃貸住宅契約上の条件 なのか

   A不動産屋 で仲介を受けるためには必須の、
     入居者-不動産屋 間での仲介契約上の条件 なのか


   B不動産屋 の単なる有料オプションサービス なのか

  と切り分けて考えた上で、交渉をおこないましょう。



仲介手数料不要ですw

 ブログ作成動機でも触れましたが、最近はどこの不動産屋も、経営が苦しいので、諸々の雑費を計上して、仲介手数料以外の小銭稼ぎをしています。

 不動産屋はあたかも自腹を切ったかのような『仲介手数料半額!』と宣伝し集客していますが、そもそも仲介手数料というのは、それによって不動産屋が自身の収益とするためのものですから、本当の意味では半額にはできません。

 初期費用という項目に色々盛り込み、様々なキックバックの利益を得ることで、『仲介手数料は半額にした』というのが、そのカラクリです。

仲介手数料が半額だとしても.jpg

 一見して、家賃だけでは比較しにくいというのが分かると思います。

 このような表示方法を見直し、他に強制的に掛かる諸費用があるのであれば、家賃に含めて総額表示にすべきだと思いませんか?


 『家賃』・『敷金』・『礼金』・『仲介手数料』などの値切り方は、インターネット上で検索すれば、すぐ出てきます。
 そのため、このブログでは取り扱っていません。

 不動産屋のWebなどに載っている『家賃』は、表示している金額より後で高くすることはできないので、最初から高めに設定しています。

 入居者の大半もそれに気付いているので、『家賃』・『敷金』・『礼金』・『仲介手数料』の値下げ交渉は当たり前にすると思います。

 それを見越して、本当に貸したい金額にある程度上乗せして、表示しているんですね。

 逆に言えば、入居者は『家賃』・『敷金』・『礼金』・『仲介手数料』しか気にしないのをいいことに、目先だけを安くして、集客し、その他の初期費用などで、搾り取ろうとしているんです。

 『仲介手数料半額♪』という謳い文句でも、このような初期費用が半強制では、
結局、お得じゃないことをまずは知っておきましょう。



posted by chintai-syokihiyou at 22:00 | 契約の前に | 更新情報をチェックする

契約の前に(準備しよう)

 まず、先のページでも触れた「契約の自由」の原則(基本的人権を侵すとか、社会的に許されない範疇でなければ、お互いが合意すれば何ら問題はない)を悪用し、賃貸借契約書を作成している不動産屋がいます。

 そのため、お部屋探しをする際は、悪徳じゃない不動産屋探し』から始めることになります。

 (悪徳不動産屋では、初期費用が高く付くだけでなく、入居中や退去時にもトラブルに見舞われる可能性大です!)


 どうやって見分けるの?

 悪徳不動産屋に当たらない為にオススメな方法

   ・テレビや雑誌でたくさん広告・宣伝をしているから、と安易に決めないこと。

   ・『カタカナ名の不動産屋 』には注意すること。
   (○○ネットワーク、などはその名を借りてるだけのフランチャイズの可能性大)

   ・『仲介手数料半額!』などの謳い文句に飛びつかないこと。

   ・地元密着で永く営業をしてきた不動産屋 がおススメ。
   (できれば、都道府県知事免許が(1)ではなく、最低でも(3)以上なら尚良し)
   (数字が大きい不動産屋ほど歴史があります                                              )



 それでも、たまたまネットで検索してたら、良い物件を見つけてしまって、取り扱っている不動産屋が上記をクリアしてない不動産屋だった・・・、「でも、どうしてもここに住みたい!」といったケースがあると思います。

 その場合は、その物件が『一般媒介の物件』かどうかを調べて下さい。

 『一般媒介の物件』であれば、他の不動産屋さんに行って、同じ物件を契約する事が可能です。

 『専任媒介の物件』でしたら、このサイトを読んでもらい、根気よく交渉するしかありませんが・・・、悪徳不動産屋と契約するくらいなら、今の時代、物件は有り余っていますので、良い物件はいくらでもありますよ!

 不動産屋が見つかった、住みたい部屋も見つかった。

 やっと当サイトで扱ってる初期費用の話になります。


  しかし、実際に申し込みする前に、まずは準備!

  * 部屋の申込をする段階で、不動産屋に契約書のコピーをもらい、
    自宅でじっくり読むこと!
    (退去時の敷金や、更新料など、読んで分からないところは、
    契約時に質問できるようにしておく)

  * 契約を交わす際は、1人だと「言った言わない」の争いになりかねないので、
    ボイスレコーダー持参か、その都度メモを取ること!
    (更に、メモした契約内容・説明を受けた事項を、メールで不動産屋に送付して
    おけば非常に有効な証拠となる)

  * 入居時(退居時も)の『立会い』は、なるべく友達や家族を連れ、複数で向かう!
    (複数で立ち会いすれば、後で言い掛かりをつけられても、証人となってくれる人
    が存在する)

  * (大家さんが近隣の場合)契約前に不動産屋に何気なく
    大家さんに一度ご挨拶を…」と許可を得て、大家さんに挨拶に行く!
    (大家さんの人柄も確認できるし、印象アップしておけば、何かのとき頼り
    (味方)になってくれることもある)



ボイスレコーダー(ICレコーダー)を持っていれば、賃貸契約時だけではなく、学校の授業や、会社の会議を録音したり、と普段使いから幅広く活躍してくれそうです。

  通勤のために電車に乗っただけで、痴漢冤罪などのトラブルに巻き込まれる可能性があるこのご時世。

  3,000円程度の安いものでも、日頃から携帯しておいて損はないかもしれませんね。



 以上の準備と心構えができてから、賃貸住宅契約をしに行きましょう。

 契約をする際、「まず初期費用として○○円が必要です」となります。

 賃貸情報誌、インターネットの賃貸住宅検索サイト、資料(図面)などに、予め 『初期費用:○○費○○円 入居者負担』と明記しておいてくれていれば問題無いのですが、この段階で、しれっと入れ込んでくる不動産屋がいます。

 ・鍵交換費用
 ・室内消毒(害虫駆除)
 ・エアコン洗浄
 ・入居者安心サポート系
 ・保証人代行会社
 ・火災保険
 ・クリーニング特約
 ・家賃の自動引落手数料
 ・プロパンガス料金

 それぞれページで、私の考えをまとめていますので、読んでいただき、本当に必要なのか考えてみて下さい。

 その上で、すべてが断れるとは限らないので、以下の例のように『理想』と『許容範囲』を書き出しておきましょう。

理想と許容範囲.jpg

 こうしておくことで、あなたの『譲れないところ』『妥協してもよいところ』の優先順位が明らかになり、交渉の際に役立ちます。


次の記事 → 『鍵交換費用』へ


posted by chintai-syokihiyou at 21:00 | 契約の前に | 更新情報をチェックする
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